ビルを含む不動産の賃貸借については、民法621条において原状回復のルールが定められています。まずは、民法における原状回復のルールを確認しておきましょう。

原状回復が不要なもの

民法上、ビル（不動産）の賃貸借契約が終了した際に、賃借人による原状回復が不要とされているのは、以下の損耗・劣化などです。

通常損耗

通常損耗については民法上、賃借人による原状回復は不要とされています。

経年変化

「経年変化」とは、年数の経過によって当然に生じる賃借物（建物）の変化を意味します。以下に挙げるものは、経年変化の一例です。

経年変化についても民法上、賃借人による原状回復は不要とされています。

賃借人に帰責性がないもの

通常損耗・経年変化以外にも、賃借人の責に帰することができない事由によって生じた損傷については、民法に基づく原状回復義務の対象外とされています（民法621条但し書き）。

賃借人に帰責性がない損傷の典型例は、自然災害によるものです。

たとえば落雷・地震・台風などによる設備の故障は、賃貸人が修繕すべきものであり、賃借人は修繕義務を負いません（民法606条1項参照）。
それと同様に、自然災害による損傷は、賃借人が負う原状回復義務の対象外とされています。

原状回復が必要なもの

これに対して、賃借人の責めに帰すべき事由によって発生した損傷については、賃貸借契約の終了時において、賃借人が原状回復を行う必要があります。

たとえば以下の損傷は、賃借人が行うべき原状回復の対象です。

民法の原状回復に関するルールは「任意規定」と解されています。

任意規定とは、法律の規定のうち、契約によって異なる定めをすれば契約内容が優先されるものです。
したがって、不動産賃貸借契約において、民法とは異なる内容の原状回復に関する特約を定めておけば、民法の規定にかかわらず特約が適用されることになります。

特にビルの賃貸借契約においては、原状回復に関する特約が定められるケースが大半を占めている状況です。
一般消費者である個人が賃借する居住用不動産（マンションなど）に比べると、事業者が賃借人となるビルに関する原状回復特約の有効性は緩やかに認められます。

ビルの賃貸借契約においてよくある特約の例を見てみましょう。

通常損耗・経年変化の原状回復を義務付ける特約

民法の原則とは異なり、通常損耗や経年変化の原状回復についても、包括的に賃借人の義務とする特約です。

原状回復工事について、指定業者への委託を義務付ける特約

原状回復工事を、賃貸人の指定した業者に委託することを義務付ける特約もよく見られます。委託先としては、賃貸人の関連会社や取引先が指定されるのが一般的です。

原状回復とは別途、クリーニング費用を負担させる特約

賃借人に原状回復工事を行わせつつ、それとは別にクリーニング費用も負担させる内容の特約です。クリーニング費用は実費精算とするか、またはあらかじめ金額を定めておくことが考えられます。

ビルの原状回復特約は、民法に比べて賃貸人に有利となるケースが大半です。

賃貸人としては、当然ながら原状回復特約を定めておくことが望ましいのですが、その際「優越的地位の濫用」に注意しなければなりません。

優越的地位の濫用とは、取引上の地位が相手方に優越していることを利用して、正常な商慣習に照らして不当に不利な取引を押し付ける行為です。
独占禁止法に基づき、「不公正な取引方法」として禁止されています（同法2条9項5号、19条）。

たとえば、ビル内で長年営業を続けてきたテナントに対して、契約更新のタイミングで過酷な原状回復特約を押し付けることは、優越的地位の濫用に当たる可能性が高いでしょう。
テナントにとっては、店舗の閉鎖・移転を行う負担が重いため、不当に不利な原状回復特約を受け入れざるを得ないと思われるからです。

優越的地位の濫用に当たる原状回復特約を定めた場合、公正取引委員会による排除措置命令等（同法20条1項）の対象となる可能性があるので、十分ご注意ください。

ビル退去時の原状回復については、民法のルールにかかわらず、賃貸借契約で特約が定められるケースが多くなっています。
テナントが事業者であれば、特約の有効性は比較的認められやすいのですが、独占禁止法上の優越的地位の濫用には注意しなければなりません。ビルオーナーの方は、法規制の内容にも気を配りつつ、適正な内容でビル賃貸借契約を締結してください。